La regola che uso sempre per capire se una casa vale davvero l’investimento
Non basta che ti piaccia. Se sbagli questa parte, ti ritrovi con una casa che non si vende, non cresce e ti tiene fermo. Ecco la regola che uso con ogni cliente per valutare davvero un immobile.
Hai deciso di vendere casa.
E ora stai cercando quella nuova.
Scrolli annunci, salvi foto, immagini tua figlia che gioca nel salone, sogni quella cucina con l’isola centrale.
E nel frattempo…ti stai preparando a sbagliare tutto.
Perché nel momento esatto in cui ti innamori di un immobile, smetti di ragionare da chi sta investendo
e inizi a ragionare da chi vuole “sentirsi già a casa”.
È qui che si infilano gli errori peggiori.
Quelli che sembrano niente all’inizio,
ma che dopo tre anni ti fanno svegliare con una casa che non vale quello che pensavi,
che non si rivende, che nessuno vuole…
e che ti tiene fermo, bloccato, frustrato.
Perché la verità è questa:
quasi nessuno valuta davvero se la casa che sta per comprare è un investimento o una trappola.
Ci si lascia incantare dai dettagli.
Dalla doccia grande.
Dal terrazzo esposto a sud.
Dal prezzo apparentemente “giusto”.
Io no.
Io non guardo mai il prezzo per primo.
Guardo altro.
E oggi te lo spiego.
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Due storie. Due scelte. Due destini.
Marco ha venduto il suo trilocale a Torrevecchia.
Voleva qualcosa di “moderno, luminoso, pronto all’uso”.
Neanche due settimane e si innamora di un appartamento all’ultimo piano, zona Giardinetti.
Attico ristrutturato, open space figo, mobilia su misura.
Vista incredibile, ma… la fermata della metro più vicina era a 20 minuti a piedi.
Palazzina vecchia senza ascensore. Zona poco richiesta.
L’agente gli dice: “È un affare. Se non lo prendi tu, domani è già andato.”
Marco firma. Non ragiona. Compra.
Oggi – tre anni dopo – sta cercando di rivendere.
Ha già abbassato due volte il prezzo.
Zero visite. Zero richieste concrete.
Risultato? Ha in mano una casa bellissima… ma che il mercato non vuole.
Poi c’è Elena.
Vende un bilocale a Trastevere per allargarsi, ora che aspetta il secondo figlio.
Visita tre appartamenti. Tutti più belli di quello che sceglierà.
Ma si ferma su un trilocale più “anonimo”, zona Casal Bertone, a 3 minuti a piedi dalla fermata metro.
L’appartamento non è perfetto, ma:
è in un quartiere in forte crescita,
ha doppi servizi,
è al terzo piano con ascensore e box auto.
Non è amore a prima vista. Ma applica la regola:
“Se un giorno volessi rivenderla, chi me la comprerebbe?”
Oggi, tre anni dopo, quella casa vale il 12% in più.
E ha ricevuto 3 proposte in meno di due settimane.
Stessa città. Stesso mercato.
Una scelta di pancia.
Una fatta con lucidità.
Indovina chi ha in mano un investimento…
e chi una zavorra?
LA REGOLA – COSA GUARDO SEMPRE PRIMA DI DIRE “SÌ”
Te lo dico subito, senza giri di parole:
la domanda più importante che mi faccio quando valuto una casa è questa:
“Se domani volessi rivenderla, chi me la comprerebbe?”
È brutale? Sì.
È fredda? Forse.
Ma ti salva da decisioni che scaldano il cuore e svuotano il conto.
Questa domanda spacca la nebbia.
Ti costringe a guardare quella casa non con gli occhi innamorati…
ma con gli occhi di chi, un giorno, dovrà venderla a qualcun altro.
Perché ti piaccia o no, ogni casa è un investimento.
Anche quella dove dormirai per i prossimi 15 anni.
E se non pensi da investitore oggi, domani ti ritrovi con un bel problema immobiliare tra le mani.
Questa regola scopre subito le fragilità:
Quartiere difficile da rivendere?
Immobile con pochi “acquirenti” possibili?
Costi futuri alti che spaventano nuovi acquirenti?
Vuoi applicarla davvero?
Ecco le 3 domande che devi porti, sempre:
1. Chi sarebbe il mio acquirente ideale, se volessi rivendere tra 3 o 5 anni?
Giovani coppie? Famiglie? Studenti? Pensionati?
Se non riesci a immaginare nessuno…è già un brutto segnale.
2. Cosa sta succedendo nella zona? È in crescita o sta morendo?
Cerca i segnali:
Mezzi pubblici nuovi?
Apertura di servizi?
Valori immobiliari in salita?
O solo palazzine vuote e cartelli “affittasi” che restano lì mesi?
3. Quanto mi costerà mantenerla?
Qui molti si bruciano:
Condominio da 150€/mese senza ascensore.
Riscaldamento centralizzato in classe G.
Spese straordinarie sempre dietro l’angolo.
Se i costi fissi sono alti, rallentano la rivendibilità.
Tutto questo non lo vedi quando ti brillano gli occhi.
Ma lo senti sulla pelle quando nessuno chiama per visitarla.
GLI ERRORI CHE VEDO TUTTI I GIORNI
Ogni settimana incontro persone che stanno per fare il grande passo.
Vendono casa.
E hanno già gli occhi lucidi per la prossima.
Peccato che siano ciechi.
Perché ci sono tre errori che tornano sempre.
Sempre.
E quando me li trovo davanti, so già che – se non li fermo –
tra due anni mi richiameranno. Ma sarà tardi.
1. Valutare solo il prezzo al metro quadro
“È un affare! Solo 2.100 €/mq!”
Sì, peccato che nessuno te la comprerà domani neanche a 1.800.
Perché il prezzo al metro quadro non dice niente se:
la zona è morta,
il taglio è scomodo,
l'appartamento è invendibile fuori contesto.
Un affare è tale solo se qualcun altro è disposto a rifarlo dopo di te.
2. Non considerare la rivendibilità futura
Ti piace.
Ci vedi già le tende, il divano, la moka sul fornello.
Ma se domani ti servono soldi?
Se cambia il lavoro?
Se devi spostarti?
Quella casa la rivendi?
O ti rimane addosso come un vestito cucito male?
Se la risposta è “boh”,
allora non è una casa.
È una trappola a tempo.
3. Ignorare la concorrenza in zona (e il mercato che cambia)
Ci sono 5 appartamenti simili in vendita nello stesso palazzo.
Il tuo ha qualche rifinitura in più.
Ma chi lo sa? Chi se ne accorge?
Se compri in un’area satura, statica o fuori rotta,
sei già in perdita prima ancora di firmare.
E no, “tanto poi ristrutturo” non è una strategia.
È un’illusione.
Non c’è niente di più costoso di una casa che non si riesce a rivendere.
Non c’è mutuo che regga.
Non c’è agenzia che te la salvi.
Non c’è scusa che tenga.
Se non la sceglieresti da investitore,
non la comprare nemmeno da sognatore.
COSA PUOI FARE ORA
Prima di pensare a quale casa comprare,
devi vendere bene quella che hai.
Senza svenderla.
Senza perdere mesi.
Senza sbagliare le basi.
Perché se il primo tassello è fragile,
tutto quello che costruisci dopo
– mutuo, acquisto, trasloco –
rischia di crollarti addosso.
Per questo ho creato una guida gratuita:
“Vendere Casa Semplice”
È pensata proprio per chi – come te –
vuole vendere casa a Roma e provincia
per ricominciare meglio, non per complicarsi la vita.
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come mettere in vendita con lucidità e metodo,
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senza svendere un euro.
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Niente teoria.
Solo roba che ti serve davvero.
Da subito.
PS. LA VERITÀ CHE TI SALVA PRIMA DI SCEGLIERE
Una casa può sembrare il posto perfetto.
Luce giusta. Pavimento nuovo. Sensazione di “è quella giusta”.
Finché non provi a rivenderla.
E lì capisci tutto.
Capisci che nessuno la vuole.
Che i dettagli che ti avevano fatto innamorare, agli altri non dicono niente.
Che la zona è ferma. Che la planimetria è un incubo.
Che stai cercando di liberarti di un errore…e nessuno se lo vuole prendere.
A quel punto non hai più una casa.
Hai un cappio. E ti sei infilato dentro da solo.
Non comprare solo con gli occhi.
Non farti sedurre dalle emozioni.
Compra con lucidità. Con domande vere. Con visione.
Perché ogni casa è anche un investimento.
Che tu lo voglia o no.
E se lo dimentichi, sarà il mercato a ricordartelo.